Uusi asunto-osakeyhtiölaki

  • Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan 1.7.2010. Laissa olevat muutokset koskevat lähinnä käytännössä jo vakiintuneiden tapojen ottamista lakiin sekä jo voimassa olevan sääntelyn selvennystä.

    Huoneistokohtaisista kunnossapito- ja muutostöistä ilmoitettava taloyhtiölle

    Uusi laki tarkentaa muutostöiden ilmoitusmenettelyä, vastuuta selvitys- ja valvontakuluista sekä taloyhtiön roolia valvonnassa. Uuden lain mukaan osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle kaikista muutostöistä, pois lukien maalaaminen ja tapetointi. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkaan suorittama kunnossapito- tai muutostyö tehdään kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja.
    Taloyhtiön valvonta ei kuitenkaan poista osakkaan vastuuta muutostöiden suorittamisessa. Taloyhtiön tulee ylläpitää huoneistokohtaista rekisteriä osakkaiden ilmoittamista muutostöistä.
    Tiedot 1.7.2010 jälkeen suoritetuista taloyhtiön tietoon saatetuista huoneistokohtaisista muutostöistä liitetään myös huoneiston isännöitsijäntodistukseen. Remontti-ilmoitukset tehdään isännöitsijätoimistoon, joka myös ylläpitää huoneistokohtaista rekisteriä ja antaa isännöitsijäntodistuksen remonttitietoineen.
    (Muutostyöilmoituksen voi tulostaa kotisivuiltamme kohdasta remonttitietoa. Muutostyöilmoituksemme saa myös Martinlaakson Huolto Oy:n asiakaspalvelusta, osoitteesta Kukintie 3)

    Vastuunjako yhtiön ja osakkeenomistajan välillä säilyy pääosin ennallaan. Uuden lain myötä yhtiön vastuulle siirtyvät wc-istuimen ja sähköpattereiden kunnossapito. Uuden lain mukainen vastuunjako päivitetään Martinlaakson Huolto Oy:n kotisivuille kotisivujen uudistamisen yhteydessä. (www.martinlaaksonhuolto.fi).

    Muutoksia yhtiökokousmenettelyyn

    Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinainen yhtiökokous on pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä eikä yhtiöjärjestyksessä voida määrätä muusta määräajasta. Kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava aikaisintaan 2 kuukautta ja viimeistään 2 viikkoa ennen yhtiökokousta eikä yhtiöjärjestyksessä voida lyhentää lyhempää tai pidentää pidempää määräaikaa.
    Kokouskutsu toimitetaan kirjallisesti osakkeenomistajalle osoitteeseen jonka hän on yhtiölle ilmoittanut. Kokouskutsu voidaan toimittaa myös sähköpostilla jos osakas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa kutsun lähettämistä varten.
    Uuden lain myötä kokouskutsu voidaan siis toimittaa myös sähköisesti. Kutsutavasta ei tarvitse määrätä yhtiöjärjestyksessä.

    Suunnitelmallisuutta ja avoimuutta taloyhtiön kunnostustoimintaan

    Lakiuudistuksella pyritään lisäämään suunnitelmallisuutta ja avoimuutta taloyhtiön kuntoon liittyvissä asioissa sekä helpottamaan osakkaiden päätöksentekoa yhtiökokouksessa. Hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys taloyhtiön rakennusten kunnossapitotarpeesta seuraavalle viidelle vuodelle. Selvitys ei ole sitova ja tarvittavat korjaukset on mahdollista suorittaa, vaikka ne eivät hallituksen selvityksestä kävisikään ilmi. Lisäksi hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys taloyhtiössä jo suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä tekoajankohtineen.

    Yhtiövastikkeista

    Vastikkeella voidaan kattaa kaikki menot, jotka taloyhtiö on lain, sopimuksen tai muun perusteen mukaan velvollinen suorittamaan. Uuden lain myötä myös tavanomaisen tason ylittävät uudistukset sekä muita yhtiöjärjestyksen määräämiä maksuja voidaan rahoittaa vastikkein.

    Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön toimintaan tai kiinteistön käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta aiheutuvat menot voidaan kattaa yhtiövastikkeella. Esimerkiksi taloyhtiön laajakaista voidaan uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan rahoittaa vastikkein.

    Uuden lain myötä osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa huoneistossaan asuvien henkilöiden lukumäärä, jos henkilömäärä on vastikkeen maksuperusteena. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seurauksena osakas voi joutua maksamaan taloyhtiölle jälkikäteen yhtiövastiketta todellisen asukasmäärän mukaisesti.

    Tilintarkastus ja toiminnantarkastus

    Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa tilintarkastajalla tarkoitetaan aina ammattitilintarkastajaa (KHT, HTM). Taloyhtiöllä velvollisuus valita tilintarkastaja, jos taloyhtiössä on vähintään 30 huoneistoa tai jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat tilintarkastajan valitsemista yhtiökokouksessa.

    Tilintarkastajan rinnalle voi yhtiökokouksen päätöksellä tai yhtiöjärjestyksen määräyksellä valita toiminnantarkastajan. Toiminnantarkastaja korvaa ns. maallikkotilintarkastajan eli toiminnantarkastajalle ei ole asetettu ammatillisia kelpoisuusvaatimuksia.

    Yhtiöjärjestysten ajanmukaistaminen

    Uusi laki ei velvoita yhtiöjärjestysten muuttamiseen, mutta se vaikuttaa väistämättä yhtiöjärjestyksiin. Uusi laki sisältää pykäliä, jotka ovat ristiriitaisia monien tavanomaisten yhtiöjärjestysmääräysten kanssa. Lain pakottavat säännökset tekevät lain kanssa ristiriitaisista yhtiöjärjestyksen määräyksistä pätemättömiä. Selkeyden vuoksi tällaiset yhtiöjärjestysmääräykset olisi hyvä muuttaa uutta lakia vastaavaksi. Uuden lain myötä yhtiöjärjestykset saattavat sisältää määräyksiä jotka ovat lain tahdonvaltaisia määräyksiä tiukempia ja aiheuttavat taloyhtiölle turhia hallinnollisia ja taloudellisia kuluja.